Waspada Bila Beli Hartanah Dengan Pinjaman 100%

Saya telah melabur dalam hartanah pertama saya pada 1998. Sebahagian besar daripada nilai aset saya juga dalam bentuk hartanah. Ini tidak menjadikan saya pakar hartanah tetapi saya tahu serba sedikit tentangnya.

Saya juga suka mengikuti perkembangan positif sekarang di mana ramai pakar hartanah yang muncul dan juga ilmu hartanah kini banyak boleh didapati dalam Bahasa Melayu, tidak seperti dulu.

Saya ada beberapa buku mengenai hartanah karya penulis tempatan dalam koleksi saya, hanya untuk mengikuti perkembangan terkini dan menyokong penulis tempatan dan mempelajari ilmu baru, seperti membeli rumah lelong.

Tetapi satu perkara yang menarik perhatian saya kebelakangan ini ialah fenomena beli hartanah pelaburan dengan pinjaman 100% atau  lebih daripada 100% yang nampaknya semakin popular.

Saya tahu betapa hebatnya kuasa leverage dan memang pernah mengambil kesempatan untuk meraih untung lumayan (walaupun agak jauh dari tahap 100% kerana saya pelabur konservatif).

Memang benar jika kita guna Other People's Money (OPM) 100%, kita berpotensi mencatatkan pulangan atas pelaburan (ROI) infiniti kerana modal kita sifar.

Tetapi tanggapan bahawa duit lebih daripada mark-up loan ialah duit percuma atau hartanah dibeli secara percuma kerana ambil pinjaman 100% adalah tidak begitu tepat kerana pinjaman tersebut perlu dibayar balik dan ada kosnya.

Jangan lupa kes 1MDB yang membeli pelbagai aset dengan hutang. Nilai asetnya lebih tinggi daripada hutang tetapi disebabkan cashflow yang negatif, ia menghadapi masalah membayar balik hutang dan terpaksa melupuskan aset pada harga yang lebih rendah daripada harga beli.

Dalam kes pelaburan hartanah, jika kedudukan aliran tunai kita tidak kukuh, ada potensi kita jatuh muflis jika situasi pasaran hartanah tidak begitu positif.

Sememangnya jika anda melabur pada bila-bila antara tahun 1998 hinggalah 2013, maka hartanah anda sudah pasti meningkat nilainya, dan kemungkinan besar anda tersenyum lebar dengan pulangan yang anda terima.

Tetapi apabila melabur dengan tahap hutang yang tinggi, pastikan anda membuat analisis senario. Kita hendaklah maklum tentang krisis subprima yang berlaku di AS. Mungkin ia tidak akan berlaku di Malaysia, tetapi separuh daripada krisis subprima berpotensi menggugat ramai pelabur yang mempunyai paras leverage tinggi.

Anda perlu menilai beberapa faktor berikut terhadap cashflow anda:

1. Apakah kesannya jika kadar pembiayaan naik?
2. Bagaimana jika satu atau dua hartanah anda tiada penyewa untuk beberapa bulan?
3. Bagaimana jika anda mempunyai penyewa degil yang enggan bayar dan enggan keluar?
4. Apakah kesannya sesuatu black swan event seperti krisis subprima? Cuba kaji pengalaman mereka yang terlibat yang menggunakan OPM tanpa sebarang ekuiti sendiri di AS.
5. Apa yang berlaku jika kadar sewa mendatar dan harga rumah juga mendatar untuk tempoh beberapa tahun akan datang?
6. Bagaimana jika harga yang anda beli, yang anda sangka below market value sebenarnya memang merupakan market value untuk hartanah tersebut?

Memang tidak dinafikan bahawa dengan timing yang tepat, harga di bawah pasaran dan pengurusan penyewa yang betul, pembelian dengan loan 100% atau lebih akan memberikan keuntungan lumayan dan ROI infiniti.

Senjata leverage amat efektif jika digunakan dengan tepat tetapi leverage ialah senjata yang boleh memakan Tuan dalam keadaan atau masa tertentu.

Pastikan anda membuat analisis senario dan mampu menghadapi situasi negatif di atas walaupun kita rasa tidak akan berlaku. Sekiranya mengalami kemuflisan atau masalah kewangan besar, bertahun-tahun mungkin diperlukan untuk keluar daripadanya.

Seperti kata orang putih: Defence is the best offence.

Razali Razman ialah penulis ebook Panduan Asas Saham dan Membina Aset Kejayaan, Mencapai Kebebasan Kewangan serta buku Panduan Bijak Melabur, Petua Pelabur Tersohor dan Panduan Pelaburan Unit Amanah. Klik pada mana-mana tajuk buku untuk maklumat lanjut mengenai kandungan dan kaedah pembelian.

PERCUMA: Risalah 16 Sifat Value Investor Hebat 

Untuk mendapatkan eRisalah percuma ini, pergi ke laman Facebook Labur Niaga dan tekan butang Like serta maklumkan saya pada bahagian ulasan (comment). Saya akan hantarkan fail menerusi Facebook Messenger. Jika tiada akaun Facebook, anda boleh emel saya di razali@laburniaga.com dan saya akan menghantarnya menerusi emel.