Bila Kehangatan Mula Reda

Menentukan bila pasaran hangat bertukar menjadi lembab mustahil dilakukan dengan tepat tetapi kita boleh meninjau tanda-tandanya

Pada minggu lepas, Gabenor Bank Negara Tan Sri Dato' Seri Dr Zeti Akhtar Aziz mengumumkan bahawa tahap hutang isi rumah telah mencecah 86.8% daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK). Angka tersebut adalah antara yang tertinggi di Asia Tenggara.

Peratusan ini secara sendirinya bukan satu tanda amaran kerana perlu dilihat dari situasi keseluruhan. Ini kerana demografi penduduk Malaysia adalah muda dan ramai yang terpaksa mengambil pinjaman lebih tinggi akibat kenaikan harga rumah yang berlaku sekarang.

Menurut beberapa pengulas, kadar tersebut tidak membimbangkan selagi pertumbuhan ekonomi kukuh dan harga aset (umpamanya rumah dan saham) terus meningkat. Tetapi perkara yang mungkin membimbangkan ialah bagaimana jika harga aset tidak lagi meningkat. Perlu diingat bahawa harga aset tidak boleh naik secara terus menerus.

Untuk meninjau lebih mendalam, kita perlu kembali kepada tulisan Hyman Minsky, seorang pakar ekonomi yang mendakwa bahawa kemelesetan bukan semata-mata berlaku akibat peristiwa kejutan luar seperti kejatuhan nilai mata wang yang mencetus krisis kewangan Asia 1998, dan keruntuhan pasaran hutang subprima, seperti yang berlaku di Amerika pada 2008.

Menurut Minsky, masalah juga boleh timbul dalam keadaan stabil. Dalam suasana stabil, bank, syarikat dan ejen ekonomi lain mula lalai dan mengambil risiko lebih tinggi untuk mencapai keuntungan. 

Katanya lagi, sesuatu ekonomi lazimnya melalui tiga peringkat hutang. Peringkat pertama ialah selepas krisis berlaku di mana bank hanya memberi pinjaman kepada pihak yang mampu membayar nilai pokok dan juga kadar pinjaman.

Peringkat kedua berlaku apabila keyakinan meningkat dan nilai aset juga meningkat sama.  Bank lebih yakin dan memberi pinjaman kepada mereka yang hanya mampu menampung kos pinjaman sahaja tetapi tidak mampu membayar nilai pokoknya. Tetapi keadaan ini masih tidak menimbulkan masalah kerana harga aset meningkat.

Peringkat ketiga berlaku apabila bank memberi pinjaman kepada mereka yang sebenarnya tidak begitu mampu untuk membayar nilai pokok dan juga kos pinjaman, tetapi masih diluluskan dengan keyakinan bahawa nilai aset akan terus meningkat. 

Masalah akan timbul apabila nilai aset mula merosot meninggalkan penghutang dengan hutang yang lebih besar daripada nilai aset yang mereka pegang.

Justeru tahap hutang amat berkait rapat dengan kenaikan nilai aset.  Nilai aset pula amat berkait dengan kadar pembiayaan yang lazimnya ditetapkan oleh Bank Negara. Kita sudah berada dalam suasana kadar rendah yang berpanjangan, yang menggalakkan pemberian pinjaman dan meningkatkan nilai aset.

Seperti yang dinyatakan oleh Gabenor BNM, kadar tidak boleh dibiarkan terlalu rendah terlalu lama kerana orang ramai akan mula melakukan aktiviti berisiko tinggi untuk mencari untung dan bukan meraih pendapatan menerusi kegiatan yang produktif.

Ini mula dilihat pada hari ini di mana semakin ramai yang berpendapat bahawa mereka boleh buat duit dengan mudah dengan pelaburan hartanah dan saham. 

Masalahnya ialah pakar yang melabur dalam hartanah dan saham ini telah melabur dalam saham pada peringkat paling awal kitaran ekonomi dan meraih untung besar. Sebaliknya para pelabur baru ini pula akan masuk bila pasaran sudah tinggi, dan ini merupakan satu daripada tanda yang membimbangkan saya.

Di manakah kedudukan kita sekarang dalam model Minsky?

Sukar untuk memberikan kedudukan tepat tetapi pada pendapat saya ialah pada akhir Peringkat 2. Masalah mungkin timbul sekiranya pasaran hartanah atau saham merosot untuk tempoh satu atau dua tahun. Kesukaran mungkin dihadapi oleh mereka yang mengambil hutang pada tahap maksimum, berasaskan unjuran nilai aset akan terus meningkat.

Bagaimana pula kedudukan kita dari segi pengambilan risiko berlebihan?

Saya juga berpendapat kita berada makin hampir di puncak optimisme dengan semakin ramai orang yang mahu melakukan aktiviti berisiko tinggi. Namun begitu, sama ada ia sudah sampai ke tahap 'bubble' amat sukar diketahui.

Kesimpulannya, saya rasa pasaran berpotensi mengambil dua jalan; 

1. Rasionalisasi perlahan-lahan di mana pasaran distabilkan oleh langkah BNM dengan harga aset mengalami kemeorostan kecil atau mendatar.
2. Kenaikan berterusan harga aset sehingga berlaku kejatuhan ketara yang mungkin menimbulkan kemelesetan ekonomi yang serius.

Ternyata senario pertama jauh lebih baik bagi sebahagian besar daripada rakyat Malaysia dan pelabur tetapi saya bimbang akan berlaku senario kedua sekiranya aktiviti pengambilan risiko berlebihan kian berleluasa.