Musyarakah Mutanaqisah

Produk pembiayaan perumahan patuh Syariah yang fleksibel

Kita semua sudah tahu tentang BBA atau Bai' Bithaman Ajil, iaitu pembiayaan Islam yang berasaskan kontrak beli dan jual semula. Kontrak ini digunakan secara berleluasa dalam pembiayaan perumahan yang ditawarkan oleh bank-bank Islam tetapi tidak begitu fleksibel. Sebagai contoh, jika anda mempunyai wang lebih, anda tidak boleh sesuka hati menggunakannya untuk melunaskan pembayaran dan mengurangkan kadar keuntungan. Anda perlu memohon kepada bank terlebih dahulu dan terpulang kepada bank untuk memberikan rebet atas kadar keuntungan. Malah jika anda menjual rumah dan menjelaskan hutang, rebet yang diberikan tidak termaktub dalam kontrak, sebaliknya diberikan berasaskan budi bicara bank dan amalan biasa bank-bank di Malaysia. Malah ada kes di mana rebet tidak diberikan sehingga kes sampai ke mahkamah, walaupun perkara ini jarang berlaku.

Dengan Musyarakah Mutanaqisah (MM), pengguna boleh mendapatan pembiayaan perumahan yang lebih fleksibel berasaskan konsep pemilikan bersama dan sewaan. Sebagai contoh, jika anda membayar pendahuluan 10%, anda akan memiliki 10% rumah tersebut dan bank pula memiliki 90%. Setiap bulan, anda membayar ansuran. Sebahagian ansuran tersebut akan digunakan untuk membayar sewa kepada bank untuk 90% daripada nilai rumah dan sebahagian lagi untuk membeli sebahagian daripada pemilikan rumah daripada bank. Sebagai contoh kasar, selepas membuat ansuran selama setahun, anda akan memiliki katakan 15% rumah manakala bank pula 85%. Walaupun bank memiliki sebahagian besar rumah, anda tidak perlu bimbang kerana kuasa ke atas rumah terletak di tangan anda.

Proses ini diteruskan sehinggalah anda memiliki sepenuhnya rumah tersebut. Kadar sewa akan ditentukan mengikut kadar pembiayaan asas dan juga lokasi dan jenis kediaman. Berbeza daripada BBA yang sebahagian besarnya mengenakan kadar keuntungan tetap, MM menggunakan kadar terapung, berasaskan kadar pembiayaan asas. Pembeli rumah juga boleh membuat pembayaran lebih, iaitu jika sesuatu bulan ada duit lebih, jumlah tersebut boleh digunakan untuk membeli lebih banyak bahagian hak milik daripada bank, lantas mengurangkan kadar sewa yang dibayar kerana sewa yang dikenakan hanya ke atas bahagian yang dimiliki oleh bank sahaja. Kontrak MM memberikan tahap fleksibiliti yang sama dengan perbankan konvensyenal tetapi menggunakan konrak berasaskan perkongsian hak milik dan sewa, dengan pemilikan bertambah bagi pengguna secara beransur-ansur dan pemilikan berkurangan secara beransur-ansur bagi Bank. Sebab itulah pembiayaan ini turut dikenali dengan nama diminishing musyarakah.

Setakat yang saya tahu, dua bank besar yang menawarkan MM ialah Maybank dan Citibank (tetapi jumlah ini mungkin sudah bertambah). Maybank ada mengenakan had pembyaran balik dalam tempoh enam tahun pertama kontrak tetapi selepas itu pelanggan boleh membuat pembayaran sesuka hati mereka. Saya tidak begitu pasti dengan had pembayaran yang ditetapkan oleh Citibank. Cuma yang saya dapati semasa membuat perbandingan, kadar sewa Maybank lebih rendah tetapi syarat pembayaran balik Citibank lebih fleksibel (pada waktu perbandingan dibuat). Kalau pembaca berminat, layari laman web kedua-dua bank tersebut.