Walaupun bukan pakar dalam bidang hartanah, saya turut memerhatikan perkembangan terkini pasaran hartanah kerana saya sendiri dan saya pasti ramai pembaca blog memiliki rumah atau hartanah sendiri. Malah mungkin ada yang mahu membeli rumah buat pertama kali tetapi mendapati harga telah naik melambung.
Berasaskan artikel di akhbar dan pandangan beberapa pihak yang terlibat dalam hartanah, pasaran tersebut dilihat semakin overvalued di mana hasil sewa atau rental yield semakin rendah kerana jurang besar antara harga hartanah dan juga sewa yang boleh diperolehi.
Antara yang pertama yang memberi amaran tentang pasaran hartanah ialah Azizi Ali, yang ada menulis beberapa buku tentang hartanah. Beliau telah menyuarakan kebimbangan beliau sejak beberapa bulan lepas. Menurutnya ramai pelabur baru, terutamanya yang telah menyaksikan harga hartanah naik mendadak berfikir amat mudah untuk dapat untung menerusi hartanah.
Namun begitu situasi masa kini tidak nornal dan kenaikan harga ini adalah fenomena luar biasa kerana kadar faedah yang terlalu rendah yang telah dikekalkan oleh Bank Negara untuk menyokong pertumbuhan ekonomi. Banyak masalah akan timbul bagi pembeli dan bank jika pasaran hartanah terjejas, terutamanya kerana margin pinjaman tinggi yang dilihat sekarang ini.
Selain itu, baru-baru ini Malaysian Insider dan juga The Star ada mengulas mengenai pasaran hartanah. Artikel Malaysian Insider ada menyebut bahawa bagi hartanah mewah, hasil sewa atau rental yield sangat rendah. Selain itu, banyak hartanah mewah yang dilihat ditinggalkan kosong tanpa penghuni.
Tambahan lagi, kadar kemampuan penduduk untuk membeli hartanah, terutamanya di Kuala Lumpur dan Pulau Pinang juga semakin rendah disebabkan oleh kenaikan harga. Ini bermakna orang yang mahu membeli rumah perlu membeli rumah lebih jauh dari kawasan bandar.
Rencana the Star pula menyeru agar sesuatu dilakukan untuk mengekang kenaikan kerana jika tidak dikekang dan berlaku 'crash', kesannya mungkin dirasai oleh seluruh ekonomi.
Walaubagaimapun, para pemaju hartanah sudah tertentu tidak setuju dengan pandangan ini, dan mereka berkata harga sekarang adalah berasaskan permintaan dan bekalan semasa, dan harga berpotensi untuk naik lagi.
Saya sendiri tak pasti sama ada perkara yang dibimbangi Azizi Ali dan para penulis rencana di atas akan berlaku dalam tempoh terdekat, kerana situasi bubble ini sebenarnya boleh berterusan selama bertahun-tahun dan adalah sukar untuk menentukan bila pasaran akan jatuh. Lilhat sahaja pasaran hartanah di Amerikan di mana kenaikan harga berlaku selama lebih sedekad sebelum mengalami kejatuhan yang amat teruk.
Walau apa pun, segmen pasaran yang saya rasakan paling terdedah ialah segmen ruang pejabat dan hartanah strata mewah. Ruang pejabat amat bergantung kepada hasil sewa (kerana rumah sekurang-kurangnya ada orang beli untuk didiami sendiri) dan jika berlaku bekalan berlebihan dan tekanan kepada sewa, segmen ini mungkin paling awal terjejas.
Memang sukar untuk menentukan bila pasaran mencapai tipping point, tetapi yang pasti ialah lebih lama sesuatu 'bubble mengembang' lebih kuat letupannya apabila ia pecah.
_____________
Selamat Hari Raya Aidil Fitri
Saya ingin mengucapkan Salam Aidil Fitri/Eid Mubarak kepada para pembaca blog dan meminta maaf sekiranya terdapat kesilapan atau kesalahan (pasti ada) dalam blog dan juga jika apa yang ditulis ada menyinggung perasaan. Berhati-hati di jalan raya dan harap bersabarlah kalau ada kesesakan
Tiada ulasan:
Catat Ulasan